Begroting 2017 - 2020
PCPortal

Reserves en risicobeoordeling

Eind 2015 waren er ongeveer 42 planexploitaties in uitvoering. Daarnaast zijn er planexploitaties in ontwikkeling (de PIO's), die bij gebleken haalbaarheid en uitvoerbaarheid ter vaststelling aan uw Raad worden aangeboden of leiden tot, door het College af te sluiten, overeenkomsten.
Om de risico’s van deze exploitaties af te dekken, analyseren we deze. Hierbij schatten we de kans dat een risico optreedt en wat het effect kan zijn. Per project bekijken we de risico’s zoals kostenstijgingen, hogere verwervingsprijzen, opbrengstverlaging (markt) en bijsturingsmogelijkheden.
Dit leggen we naast een beoordeling van de totale projectenportefeuille. Wat vervolgens aan gekwantificeerde financiële risico’s overblijft, moet kunnen worden afgedekt in het weerstandsvermogen van de gemeente Nijmegen in de vorm van de Saldireserve.

De risico’s binnen de lopende planexploitaties zijn opnieuw tegen het licht gehouden. Hierbij zijn aanvullende maatregelen en beheersmaatregelen opgenomen, die er voor moeten zorgen dat de lopende planexploitaties de komende jaren adequaat en onder beheersbare condities kunnen worden uitgevoerd. Dit heeft ook consequenties voor het weerstandsvermogen.
Ten opzichte van de Stadsrekening 2015 is het risico toegenomen tot € 69,1 miljoen (was € 67,1 miljoen, beiden met toepassing van een dempingsfactor van 10%).
Bij de behandeling van de Kadernota Risicomanagement, Weerstandsvermogen en financiële kengetallen is een belangrijke verandering ten opzichte van de vorige kadernota vermeld: het weergeven van risico’s verbonden aan grondexploitaties in de tijd, rekening houdend met het tijdstip waarop een risico zicht kan voordoen.
De spelregels voor dit in de tijd zetten van risico’s van de grondexploitaties worden in de loop van 2016 bepaald.
De voornaamste oorzaken voor deze wijziging betreffen Waalsprong, Onderwijshuisvesting en Bergerden.
Voor een verdere toelichting van de risico’s van de grondexploitaties zie de paragraaf Weerstandsvermogen.

Winst- en verliesneming

Voor winst‐ en verliesneming binnen het Ontwikkelingsbedrijf hanteren we het voorzichtigheidsbeginsel: bij te verwachten verliezen treffen we direct een voorziening. Een verwachte winst nemen we pas aan het eind van een project, wanneer de winst is gerealiseerd. Tussentijdse winstneming passen we alleen toe, indien de boekwaarde van het onderhanden werk negatief is en er dus een bijna zeker voordelig financieel resultaat gaat ontstaan.
Deze tussentijds te nemen winst wordt bepaald door de negatieve boekwaarde van het onderhanden werk te verminderen met de contante waarde van de nog te maken kosten in de planexploitatie. Hierbij wordt tevens een risicobeoordeling gemaakt, die mede bepaalt of tussentijdse winstneming mogelijk is.

BBV wijzigingen

Per 1-1-2016 zijn er vanwege de wijzigingen in het BBV nieuwe regels voor grondexploitaties. De wijzigingen die in het kader van het Grondbeleid van belang zijn betreffen:

  1. startpunt bouwgrond in exploitatie
  2. looptijd van een grondexploitatie beperken tot 10 jaar
  3. jaarlijkse herziening met vaststelling door de raad
  4. kostentoerekening
  5. rentetoerekening
  6. disconteringsvoet

Ad 1. Startpunt bouwgrond in exploitatie
Volgens de commissie BBV wordt in de praktijk een veelheid aan grondontwikkeling gerelateerde projecten geschaard onder het begrip grondexploitaties. Naast grondexploitatieprojecten valt hierbij te denken aan niet-actieve grexprojecten (ingetrokken, stilgelegd, nog niet gestart), anticiperend aangekochte gronden, herinrichtingsprojecten openbare ruimte, faciliterend grondbeleid met kostenverhaal, werken voor derden en vastgoedontwikkeling.
Ook in de Nijmeegse praktijk is dit het geval. Denk hierbij aan de Oostelijke Waalkade, De Bastei of het Voorzieningenhart Waterkwartier.
De nieuwe definitie in het BBV voor Bouwgrond in exploitatie (BIE) is opgesteld vanuit eenduidigheid met en aansluiting bij de bestaande Wro: gronden in eigendom van een gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatie heeft vastgesteld.Het betreft hier gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk te worden bebouwd.

De definitie van BIE is van belang voor onder andere de balansclassificatie en de kostentoerekening. Planexploitaties worden op de balans opgenomen onder de vlottende activa waarbij alle lasten en baten worden toegerekend, inclusief rente en indirecte kosten. Voor investeringen geldt juist dat geen rente toegerekend mag worden, maar wel rentelast in de programmarekening wordt opgenomen. Overige projecten dienen duidelijk te worden onderscheiden van bouwgrond in exploitatie.

Ad 2. Looptijd van een grondexploitatie beperken tot 10 jaar
De commissie BBV stelt dat, om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken,de grondexploitatie in beginsel geen langere voortschrijdende termijn dan 10 jaar mag beslaan. Overwegingen hierbij zijn een efficiënte bedrijfsvoering en een juiste waardering en resultaatbepaling.
(“Een toenemende looptijd van grondexploitaties betekent een toenemende onzekerheid ten aanzien van de haalbaarheid van begrote opbrengsten en een toenemend risico op kostenoverschrijdingen.”)
Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar gemotiveerd kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende maatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.

In Nijmegen zijn er twee lopende planexploitaties die een looptijd hebben langer dan 10 jaar. Het gaat om de planexploitaties Waalsprong en Nieuwe Dukenburgseweg/Compaq. Voor deze planexploitaties zal gemotiveerd moeten worden vastgesteld waarom deze langer dan 10 jaar lopen.

Ad 3 jaarlijkse herziening met vaststelling door de raad
De commissie BBV stelt dat jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting zal moeten plaatsvinden. Een actualisatie van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moet opnieuw door de raad worden vastgesteld.

De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van grondexploitaties vloeit voort uit het budgetrecht en ligt bij de raad. In Nijmegen gebeurt dat één keer per jaar in de Voortgangsrapportage Grote Projecten. In deze rapportage worden de jaarlijkse bijstellingen verantwoord. Wanneer de wijzigingen omvangrijker zijn, wordt in Nijmegen de grondexploitatie opnieuw ter vaststelling aan de raad voorgelegd.
De kaders voor een wijziging met materieel gevolg zijn vastgelegd in de Kadernota Grondbeleid. In de nieuwe Kadernota Grondbeleid worden deze kaders opnieuw bekeken.

Ad 4 kostentoerekening
Het nieuwe BBV geeft een (niet-limitatieve) opsomming voor de toerekening van kosten aan de mogelijke verkrijgings- en vervaardigingskosten van bouwgronden in exploitatie. Deze opsomming is gebaseerd op de uitgangspunten voor kostenverhaal, zoals vastgelegd in het Bro (Besluit Ruimtelijke Ordening).

Zoals in het Bro is vastgelegd, behoort bij de Grondexploitatiewet een zogenoemde kostensoortenlijst. De kostensoortenlijst is een opsomming van kosten die doorbelast/in rekening kunnen worden gebracht bij de particuliere ontwikkelaar. De opzet van deze lijst maakt het in principe mogelijk om alle kosten, die gemoeid zijn met de ontwikkeling van locaties mee te nemen.
De kostensoortenlijst uit het Bro wordt ook door de fiscus gehanteerd als toerekenbare kosten in het kader van de Vennootschapsbelasting. Hierdoor behoeven er bij het opstellen van de fiscale winstbepaling geen correcties te worden toegepast op de volgens het BBV toegerekende kosten. Beoordeeld zal worden in welke mate de Nijmeegse kostentoerekening overeenkomt met de nieuwe BBV-opzet.

Ad 5 rentetoerekening
Voorheen bestonden er geen nadere voorschriften voor de hoogte en wijze van de toe te rekenen rente aan grondexploitaties.
Volgens het nieuwe BBV moet de toe te rekenen rente aan BIE worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE. De rente aan BIE wordt toegerekend over de boekwaarde van de BIE per 1 januari van het betreffende boekjaar. Dit wordt per grondexploitatiecomplex (kortweg grex) berekend.

Voor Nijmegen geldt dat de planexploitaties deels met projectfinanciering en deels door de leningenportefeuille van de gemeente zijn gefinancierd. In de Zomernota is de rekenrente vastgesteld op 2,50% t.o.v. de rekenrente van 4% die tot nu toe gehanteerd werd. Deze rekenrente is gebaseerd op de leningenportefeuille van de gemeente Nijmegen.

Ad 6 disconteringsvoet
Voorheen was de disconteringsvoet gelijk aan de rekenrente, nu is de disconteringsvoet voor alle gemeenten gelijkgesteld. Het nieuwe BBV stelt dat de disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties voor alle gemeenten gelijk is aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. De disconteringsvoet bedraagt 2,0%.

Een eerste inschatting van de financiële gevolgen is in het VGP 2016 opgenomen. Met name de rekenrente heeft op korte termijn een gunstig effect. Door een lagere rentetoerekening nemen de verwachte tekorten van de verliesgevende planexploitaties af. Dit leidt tot een vrijval van een deel van de getroffen voorzieningen voor deze verliesgevende projecten (met name Waalsprong en Onderwijshuisvesting, totaal verwacht effect ruim € 7 miljoen vrijval). Bij het eerstvolgende VGP zullen deze effecten opnieuw berekend en verwerkt worden.